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本期卓遠(yuǎn)報(bào)告以棚戶區(qū)改造為主題展開(kāi)專(zhuān)題研究。
首先，通過(guò)對(duì)棚戶區(qū)改造發(fā)展歷程及現(xiàn)狀的剖析，對(duì)棚改形成整體性的概念。其次，對(duì)棚戶區(qū)改造所面臨的外部環(huán)境及行業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，為其后的模式分析奠定基礎(chǔ)。
再次，報(bào)告將對(duì)先行的棚戶區(qū)改造安置模式，操作模式分別介紹，并對(duì)各模式的優(yōu)勢(shì)及缺陷深入分析，以期對(duì)未來(lái)棚戶區(qū)改造大體形勢(shì)做出預(yù)測(cè)。
最后就未來(lái)棚改的創(chuàng)新模式，發(fā)展機(jī)會(huì)進(jìn)行一些預(yù)測(cè)。
報(bào)告摘錄
第一章：棚戶區(qū)定改造的前世今生
棚戶區(qū)改造是我國(guó)政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng)民生工程。于2004年在遼寧省省內(nèi)率先開(kāi)展，繼而向全國(guó)推廣。2008年至2017年十年間，全國(guó)棚戶區(qū)改造累計(jì)開(kāi)工3896萬(wàn)套，幫助約1億人“出棚入樓”。李克強(qiáng)總理明確指出，“棚改是重大民生工程，也是發(fā)展工程。”通過(guò)黨和政府十余年不懈努力，棚戶區(qū)改造工程不僅改善了住房困難群眾居住條件，補(bǔ)足了城市發(fā)展中的短板，更優(yōu)化了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大了有效需求，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極作用。
第二章：棚戶區(qū)改造面臨的新形勢(shì)：
當(dāng)前，棚戶區(qū)改造進(jìn)入了新的發(fā)展階段，面對(duì)著更為復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境。經(jīng)濟(jì)處于L型新常態(tài)、人口紅利消失、政府債務(wù)高企等外部不利因素疊加政策端、融資端的收緊等行業(yè)內(nèi)趨勢(shì)對(duì)未來(lái)棚戶區(qū)改造的組織構(gòu)架、安置方式、項(xiàng)目融資等方方面面提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
第三章：棚戶區(qū)改造安置模式研究：
棚戶區(qū)改造目前主要的安置模式分為兩個(gè)大類(lèi)：貨幣化安置與實(shí)物安置。貨幣化安置分為居民自住購(gòu)買(mǎi)、政府購(gòu)買(mǎi)安置、貨幣直接補(bǔ)償三個(gè)子類(lèi)。貨幣化安置的優(yōu)點(diǎn)是資金周轉(zhuǎn)迅速，安置周期短，可以促進(jìn)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，缺點(diǎn)是資金壓力較大，對(duì)可能導(dǎo)致地方房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱。實(shí)物安置分為兩種：異地安置和原地安置。與貨幣化安置相比，實(shí)物安置的成本較為低廉，資金壓力較小，但建設(shè)周期較長(zhǎng)，集中安置會(huì)產(chǎn)生大量地產(chǎn)存量。
第四章：棚戶區(qū)改造的運(yùn)作模式：
棚戶區(qū)改造先行的運(yùn)作模式主要有三種：政府購(gòu)買(mǎi)棚改服務(wù)、PPP項(xiàng)目模式、政府直投模式?？梢灶A(yù)見(jiàn)，第一種模式在新開(kāi)工的棚改項(xiàng)目中將難以施行，但其在已開(kāi)工的棚改項(xiàng)目中依然占據(jù)相當(dāng)比例，對(duì)于處于目前處于轉(zhuǎn)型階段的棚改項(xiàng)目依然具備參考價(jià)值。PPP以及政府直投模式將成為未來(lái)棚戶區(qū)改造推進(jìn)的主要可行模式。
第五章：新形式下棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建議
就棚戶區(qū)改造先行階段的情況來(lái)看，其實(shí)核心問(wèn)題就是如何彌補(bǔ)政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)模式取消帶來(lái)的資金需求與資金供給之間的不平衡。解決資金缺口的思路無(wú)非就兩方面：開(kāi)源和節(jié)流。開(kāi)源自然是通過(guò)現(xiàn)有合規(guī)渠道（主要以專(zhuān)項(xiàng)債為主）通過(guò)多元化融資方式盡可能的撬動(dòng)資金杠桿，將棚戶區(qū)開(kāi)發(fā)與產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、城市發(fā)展相結(jié)合；節(jié)流是指通過(guò)土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，多元化安置等合理的棚改規(guī)劃降低項(xiàng)目成本，提高資金利用效率。
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